日銀J-REIT24億円購入(2月に)

資産運用

本日は、日銀がJ-REITを購入したことについて投稿します。

相場の格言に「政策に売りなし」ということがあります。

現在のJ-REITの水準は、少しづつ買って良いと考えています。

J-REITに投資している人や、興味のある方に参考になれば幸いです。

日銀のJ-REIT購入状況

2月22日、日銀はJ-REITが前場で2%以上、下げたところで12億円分を購入しました。

ちなみに2月14日にも購入しています。(同日は株式も701億円購入)

(日銀資料より)

その日の東証REIT指数はどうだったのでしょうか?

購入された日のうち、14日は1900ポイント程度、22日は1860ポイント程度であったことが分かります。

日銀のバランスシート

下記を見ると、日銀はJ-REITを6544億円保有しています。

J-REITの市場規模は17兆円であり、日銀の保有高は市場規模の約3.8%となります。

ちなみに株式ETFの保有高は市場規模の5%程度の計算となります。

日銀の今後の政策

日銀は今年1月での政策でもJ-REITの買いを上限1,800億円として継続する方針を示しています。

とすると1日12億円の買いとすれば、150日実施することが出来ます。つまり2日に1回ペースです。

この様な状況下で、既存の保有分を売却するのはまず考えられないでしょう。

となれば、J-REITのここからの暴落は考えにくい気もします。

また当面金融緩和を継続する方針を示しています。

先日は、10年物国債について0.25%での連続指値オペを行う意向を示しました。これは長期金利を抑制する効果があり、J-REITにはプラスと考えます。

J-REITの指標面は

J-REITの指標面では、

まずはNAV倍率(株式でいうPBR)は、0.6~1.3となっており、特段の割高さは見られません

物流系で高く、ホテル系が低いですね。

J-REITは現在平均して不動産時価から簿価を引いた含み益が20%程度あることが、その割安さを出しているものと考えられます。

また分配金利回りは、ホテル系を除けば、3~6%程度です。

それに対して10年物国債は上限が0.25%で日銀にコントロールされいますから、両者のギャップは相当程度あることになり、割安に思われます。

対応は

現在の1,800ポイント台は買って良い水準と判断し、少しづつ時間分散で買って行きます。

買いは主に景気の変動を受けにくい、住宅系を中心とします。

もし今後ショックがあり、暴落した場合は、現在は高値の物流系も物色したいと考えています。

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