本日は、日銀がJ-REITを購入したことについて投稿します。
相場の格言に「政策に売りなし」ということがあります。
現在のJ-REITの水準は、少しづつ買って良いと考えています。
J-REITに投資している人や、興味のある方に参考になれば幸いです。
日銀のJ-REIT購入状況
2月22日、日銀はJ-REITが前場で2％以上、下げたところで12億円分を購入しました。
ちなみに2月14日にも購入しています。（同日は株式も701億円購入）
（日銀資料より）
その日の東証REIT指数はどうだったのでしょうか？
購入された日のうち、14日は1900ポイント程度、22日は1860ポイント程度であったことが分かります。
日銀のバランスシート
下記を見ると、日銀はJ-REITを6544億円保有しています。
J-REITの市場規模は17兆円であり、日銀の保有高は市場規模の約3.8％となります。
ちなみに株式ETFの保有高は市場規模の5％程度の計算となります。
日銀の今後の政策
日銀は今年1月での政策でもJ-REITの買いを上限1,800億円として継続する方針を示しています。
とすると1日12億円の買いとすれば、150日実施することが出来ます。つまり2日に1回ペースです。
この様な状況下で、既存の保有分を売却するのはまず考えられないでしょう。
となれば、J-REITのここからの暴落は考えにくい気もします。
また当面金融緩和を継続する方針を示しています。
先日は、10年物国債について0.25％での連続指値オペを行う意向を示しました。これは長期金利を抑制する効果があり、J-REITにはプラスと考えます。
J-REITの指標面は
J-REITの指標面では、
まずはNAV倍率（株式でいうPBR）は、0.6～1.3となっており、特段の割高さは見られません。
物流系で高く、ホテル系が低いですね。
J-REITは現在平均して不動産時価から簿価を引いた含み益が20％程度あることが、その割安さを出しているものと考えられます。
また分配金利回りは、ホテル系を除けば、3～６％程度です。
それに対して10年物国債は上限が0.25％で日銀にコントロールされいますから、両者のギャップは相当程度あることになり、割安に思われます。
対応は
現在の1,800ポイント台は買って良い水準と判断し、少しづつ時間分散で買って行きます。
買いは主に景気の変動を受けにくい、住宅系を中心とします。
もし今後ショックがあり、暴落した場合は、現在は高値の物流系も物色したいと考えています。
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