本日の内容
東京の不動産については、賃料下落フェーズにあります。
しかし空室率はやや上げ止まり感も見られます。
本日は東京のオフィスビルの空室率や賃料動向を分析して、今後どうなるかを考えます。
本稿により、東京のオフィスビルの状況が分かり、不動産投資やREIT投資を行う人にも有用です。
空室率の動向
やや下げ止まり感が見られます。
足元では2か月連続で空室率が改善しています。
（三鬼商事データより、単位：％）
区別に見てみると、渋谷区や新宿区、千代田区で改善傾向です。
（前月差、単位：％）
企業のテレワーク推進やオフィス面積削減の動きも1段落しつつあるのでしょうか。
賃料の動向
平均賃料はマイナスが継続しています。
平均賃料は空室率に劣後して動く傾向があります。
よって今後空室率が改善すれば、賃料も下げ止まり傾向が見え始める可能性もあります。
（前月差は逆目盛り、金額単位：円）
平均賃料は空室率に劣後して動く傾向があります。
下図からは空室率の天底とつけると、そのしばらく後に賃料の天底が来ていることが分かります。
その差は1年弱から1年半です。
よって今後空室率が改善すれば、賃料も下げ止まり傾向が見え始める可能性もあります。
REITの動き
平均賃料や空室率の上昇を受けてか、東証REIT指数も下落傾向にあります。
しかし、空室率の改善が平均賃料の下げ止まりに繋がれば、REIT指数も持ち直す可能性もあります。
現在は公募増資も多く発表されており下げ要因となっていますが、これが落ち着けばサポート材料となりそうです。
ただ、米国の長期金利について上昇観測があることは、REIT価格にはマイナス材料です。
まとめ
東京のオフィスについては平均賃料は下落継続しているものの、空室率に下げ止まり感が見られます。
今後平均賃料も下げ止まれば、REIT価格にもプラスに働きそうです。
しかし米国の長期金利の動向も気がかりです。
引き続き、東証REIT指数1,800P程度を目安に監視を継続します。
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