REITは大丈夫?米住宅価格はバブルではない

資産運用

米住宅価格推移

足元の米国住宅価格は、目下史上最高値を更新しています。

これは、コロナ禍からの都心から郊外へ、またより広い住宅を求める動き等から需要が増加していること、また人手不足や資材不足、物流の停滞等からの供給の遅れが要因として挙げられます。

(ケースシラー住宅価格指数の推移、ブルームバーグより)

実際に、米国の中古住宅在庫が減少していることが下の図より読み取れます。

(ニッセイアセットマネジメント2021年4月資料より)

米国住宅投資の利ザヤは

現在、米国の住宅投資における家賃利回りは6%程度ある様です。

この点、住宅投資のコストとなる住宅ローン金利は3%程度で推移しています。

よって、利ザヤは6%ー3%=3%となります。これは、過去と比較しても大きい水準です。

前述の通り、住宅価格は上昇していますが、それに応じて家賃も上昇しているのが要因と考えられます。また、金融緩和環境から、住宅ローン金利が低く抑えられていることも要因でしょう。

FRBがテーパリングを前倒ししそうなのも、この家賃の上昇が影響していると考えられます。ただし、FRBは雇用の数字も重視していることから、急速な金融引き締めは起きにくいと考えられます。

下のグラフはやや古いですが、概ねの動向は把握できます。足元は利ザヤがやや縮小しています。

まとめ

米国の住宅価格は最高値を更新しています。

しかし、家賃も上昇していることにより利回りは確保されており、利ザヤは過去に見ない程高い状況にあります。

そして、市場にあふれたマネーの存在、FRBが急速に金融引き締めに動かないと思われることから、この状況は当面続くものと考えます。

よって、今後も米国の住宅REITへの投資は継続が妥当と考えます。

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