毎月返済ｏｒ一括返済
住宅ローンを借り入れしていると言っても、その金額や残期間、金利等は人それぞれだと思います。
ただFIREするとしても、そもまま毎月返済をするか一括返済をするか、いずれにしても返済をしなければなりません。
そこで各々のメリットとデメリットを整理してみましょう。
毎月返済を継続する場合
（メリット）
・一括返済をしない分、手元に資金が残る
・キャッシュアウトを平準化出来る
・現在の低金利が継続すれば、コストが抑えられる
・上記に加え、さらにリスク資産での運用が奏功すれば、サヤを抜ける
・住宅ローン控除が受けられる
（デメリット）
・FIRE生活で長きに渡りキャッシュアウトするので、負担となる
・金利が上昇した場合、キャッシュアウトが増加する
・一括返済しなかったキャッシュを運用しており、その運用が失敗した場合、損失が大きくなり、返済の穴埋めが必要となる。
一括返済する場合
（メリット）
・その後の金融環境に関わらず、住宅ローンは無くなる
・運用の失敗による損失は受けない
・毎月のキャッシュアウトは無くなる
（デメリット）
・手元の資金が減少する
・上記より、運用機会を逃す可能性がある
・住宅ローン控除が受けられない
選択基準
以下の基準で考えれば良いと思います。
①上手く運用は出来ぞうか、良い金融環境は続きそうか
住宅ローン金利を超える運用が出来るならば、一括返済はせず、毎月返済をした方が良いでしょう。
リスク資産50％・無リスク資産50％のやや保守的なポートフォリオをとるとしても、期待値はプラスであり、おそらくは２～３％程度の期待はあると思います。
とすれば住宅ローン金利が１％未満が多い現状では、一括返済せずに毎月返済をした方が良いという考えになりそうです。
②毎月のキャッシュフローに住宅ローンの返済を組み入れても大丈夫か
株式や債券からのキャッシュフローから住宅ローンを含めた生活費を除いても、キャッシュフローが回るのであれば、一括返済せず、毎月返済をした方が良いかもしれません。
③FIRE後の収入は多いか？
住宅ローンを借り入れるメリットには住宅ローン控除が受けられることがあります。
これは10年間にわたってローン残高の１％分が税額控除されるというものです。（現在は13年間）
つまり金利が例えば0.5％であれば、実質的には▲0.5.％となる訳です。
しかしこれは税額控除を受けられるだけの収入があることが前提です。
よって自身のローンの残高と、FIRE後の収入を比較してどうするか決定すると良いと思います。
私の方針
私の場合は正直上手く運用できるという自信はありませんが、私が組んでいる保守的なポートフォリオの期待値でも住宅ローンの金利は上回ります。よって①の基準からは、やや毎月返済か。
②の基準からはキャッシュフローの範囲内ですので、毎月返済。
③FIRE後の収入は今のところ配当のみなので、その点からは一括返済となります。しかし、この点については、今年は5月までの収入があるので、しばらくは一括返済しない方が良いということになります。
よって当面は、ローン控除の基準が12月末であることから。来年の1月までは様子見し、それまでに収入を増加させる努力をする。
その後は、収入の推移や金利を見ながら、毎月返済するだけにするか、一括返済はせずとも少しづつ繰上返済するというイメージでいます。
どちらにしても配当所得はあるため、これを総合課税とすれば、一定のローン控除の利用価値はあります。
よって現在の低金利環境が続き、なおかつローン控除の期間内は一括返済しないでおこうかなと考えています。
もっともいつ一括返済したくなるか分からないですが、かといって暴落時にリスク資産を取り崩しての一括返済は避けたいため、一括返済用に必要な金額以上は円建ての債券や定期預金で運用しようと思います。
私の保守的なポートフォリオからは必然的にそうなりますが。
FIRE生活志望者は、自身の収入、ローン残高や金利と残りの控除期間、運用方針に照らし、適切な方針を立てたいところです。
Where there is a will, there is a way!
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