FIRE達成!!!J-REITのポートフォリオ

資産運用

全体資産の構成

下図の通り、J-REITが全資産に占める割合は8.2%となっています。

外国リートと合わせて10.7%です。外国リートは、地域分散の観点から、少し積み増す予定であり、J-REITはこれ以上は増やさない方針です。

但し、2月と8月の分配金が少ないことから、当該月に配当のある銘柄は増やしたい気もします。

J-REITの地域別構成割合

東京5区の20.5%をはじめ、東京都に38.4%、また関東地方に58%が集中しています。

時価総額の割合から考えれば、関東に偏重するのは仕方ないとは思いますが、今後首都直下型地震、南海トラフ地震、富士山噴火の可能性を考えると、もう少し地域分散させたいとも思います。

J-REITの用途別構成割合

オフィスが28.7%でトップです。テレワークの浸透等が言われますが、日本企業での導入は限定的と思われること、また丸の内等の東京中心部に関しては価値が保全されやすいこと、さらに海外資金の流入が期待されることより、昨年秋ころに大きく買い増ししました。

住居、物流に関しては、昨年のコロナショック時に買い増ししました。

商業も小売向けに関しては比較的安定しており、今のところ分配金もさほど減少していない状況です。

ホテルはかなり分配金が減少しており、他のREITと比較しても、格差が歴然ですね。今後の復活に期待したいところです。

J-REITの個別銘柄構成

全体的には突出した銘柄もなく、バランス良く配分できていると思います。

トップのOneJREIーETFについては、利回りがあまり良くないことから、2月・8月に分配金の出るもの等に、移していきたいと考えています。

星野リゾートは、ホテルREITの中では、唯一気を吐いている状況です。やはり、そのオペレーション力の高さが魅力ですね。

2位のタカラリートは、ヤマダ電機の買い物優待券ももらえることも魅力です。

買い増し候補は、ユナイテッド、阪急阪神、HCMあたりを考えています。

今後の方針まとめ

J-REITの全体額はこのままを維持しようと思います。

しかし、ETFについては個別銘柄に移すことを検討します。

その場合、地域分散から東京以外の多いもの、用途分散からオフィス以外が多いものを中心に検討します。

具体的な買い候補は、ユナイテッド、阪急阪神、HCMあたりを考えています。

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