J-REIT価格は頭打ちに
J-REITの前日終値は2058ポイントと直近高値の2200ポイントからやや調整しています。
要因は夏場の公募増資や、オフィスの空室率上昇と平均賃料の下落がありそうです。
現在のオフィスの空室率は6.47％、平均賃料は20,804円であり、2019年頃の2％弱かつ23,000円程度から調整しています。
直近でのベアマーケットでは、2011年～2013年頃で空室率は9％、賃料は16,000円程度でした。
今回はそこまで下落していくのでしょうか？
東京ビジネス地区の空室率と平均賃料
以下に、三鬼商事データにより、東京ビジネス地区の空室率と平均賃料の推移を考察していきます。
①空室率
ピンクの空室率は4％→6.47％へと上昇しています。
しかし、青の前月差は徐々に縮小しており、足元では前月比の空室率上昇は僅か0.05％まで鈍化しています。
②空室率（区別）
区別に空室率の推移を見ると、足元で渋谷区の空室率が前月比で大きく下落していることが分かります。渋谷区はIT企業が多てテレワークの動きが早く、コロナ禍では一早く空室率が上昇した地域です。
しかし、ここに来て反転しているということは、第一に日本企業のテレワークによるオフィス面積縮小は限定的であると、第二に人気の場所はこれからも強いということ、第三に蜜を避けるために1人当たりの面積を大きくとる傾向もあることを示していると思います。
③賃料
平均賃料（ピンク）も下落してきていますが、その前月差（青）は鈍化しています。
空室率上昇に歯止めがかかりつつあることで、賃料の下落も緩やかになってきていると思われます。
今後のJ-REIT価格は
オフィスの空室率については上昇が鈍化しており、過去にあった９％程度までの上昇にはならないのではないかと考えます。
ここからあと1％の空室率上昇があった場合、賃料は約5％程度程度調整すると思われます。
ここで、オフィスのJ-REITに占める割合は4割程度であることから、J-REIT全体に与える影響は2％程度に留まると考えられます。この点、物流施設や住宅は底堅い動きが続いていますし、ホテルは既に最悪期を織り込んでいると考えます。商業施設は、ドラッグストアやスーパー等比較的堅調な物件が多い様に思われます。
またサポート要因としては、日本の低金利は当面続くと考えられることや、国際的な日本不動産の割安さから外国からの投資が継続する見込みであること、GPIFからの投資があることが挙げられます。
以上より、J-REITへ与える影響は限定的と考えます。
まとめ
J-RITE価格は足元で、公募増資の続出や、オフィスの空室率上昇と賃料の下落等から調整しています。
しかし、空室率の上昇や賃料の下落は、鈍化しつつあります。
今後オフィスの空室率が１％程度さらに上昇したとしても、J-REITの価格に与える影響は限定的と考えられます。
よって、私は今後もJ-REITへの投資を継続します。
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