J-REITは今後も堅調

経済

J-REITに資金流入の背景は

先日の日経新聞の記事に、J-REITに資金流入というものがありました。

その要因は、米国の長期債金利が下落したことで、J-REITの利回りと米国長期債の金利の差が広がり始めていることで、ETFを経由した資金が流入しているというものです。

米国長期金利下落の要因は

主に3つあると思います。

1つ目は、長期的な自然利子率低下によるものです。自然利子率が低下しているのは、グローバル化、DX化、少子高齢化等が挙げられます。

グローバル化については、米中対立によるサプライチェーンの分断が予想され、今後はインフレ要因となる可能性はあるものの、その他については今後もデフレ圧力をかけてくるものと思われます。

2つ目は、FRBのパウエル議長が「今のインフレ率上昇は一時的」と繰り返しており、それを債券投資家が受けれているということにあります。しかし、一時的はいつまでも使えません。また、家賃上昇が顕著であることから、一時的でなくなる可能性はあります。

3つ目は、インフレ率上昇による長期金利上昇を予想して債券をのショートポジションを取っていた投資家が、逆にポジション縮小を迫られたことにあります。既に一定のポジション縮小は済んでいると見られ、今後は金利が下がる要因としては機能しにくいと考えられます。

以上からすれば、長期的にはデフレ圧力は残るもの、家賃上昇を懸念したFRBによる金融引き締めから、若干金利が上昇することが懸念されます。

このことは、J-REITと米国債金利の差の縮小を意味します。

今後は

私は、利回り差縮小に関わらず、J-REITは堅調に推移すると見ています。

1つ目は、これまでの怒涛の金融緩和により、資金がジャブジャブに市場にあることがあります。

下の図の通り、J-REITは約半分を金融機関が保有しています。そのうち信託銀行はETFや投信による資金ですが、実は多くの地銀はJ-REITを保有しているのです。

そして今後も余った資金の運用難から、一定の利回りが見込めるJ-REITを保有するモチベーションは高いと思われます。

2つ目は、何兆円という単位で外国から資金が流入する見込みであることが挙げられます。

そもそも日本の不動産市場は、長期金利がほぼゼロ金利のなかで、JーREITの平均利回りは3%中盤です。

この点、アメリカやオーストラリアでは、REITの利回りは日本より若干低い水準ですが、国債の利回りは1%台中盤です。

よって、外国人からすれば、日本のJ-REITは割安に見えるはずです。

3つ目は、JーREITの保有する物件が都心のグレードの高い物件が多いことにあります。

巷のビルでは、空室率上昇や賃料低下が言われていますが、都心のグレードの高い物件に波及している状況ではありません

また、今後東京で供給される物件はさほど増加しないこともこの見方をサポートします。

まとま

足元では、米国債金利との利回り差拡大から、J-REITへの資金流入が続ています。

今後米国の金融引き締めにより、利回り差縮小が懸念されます。

しかし、地銀等のJ-REITへの投資が続き、外国からの資金流入も予想され、賃料や空室率も大きな悪化はないことから、今後もJ-REITは堅調に推移すると考えます。

Where there is a will, there is a way!

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