J-REITの今の狙い目は?

資産運用

価格と分配金利回り推移

東証リート指数はコロナ前の平均的水準である1850ポイントを上回り、現在は2000ポイントを超えています

ただ、コロナ前の2250には至っていません

また価格上昇に応じて、分配金利回りは3.5%程度まで低下しています。

全体感としては、安くはない状況で、オーバーウェートする状況ではないですね。

(週刊エコノミストより引用)

形態別の価格推移

形態別の価格推移を見ると、物流の堅調さが目立ちます。昨年8月に高値を付けた後は、公募増資により価格が軟調に推移していましたが、足元では再度上昇しています。

住居系も堅調な動きとなっています。テレワーク等により郊外への移転との報道が出ていますが、東京の人口減少は外国人の減少によるものであり、日本人は減少はしていません。ただし、増加は抑制されている状況ですが、これは東京の不動産価格上昇を嫌気したもので説明できます。

商業系は、郊外の生活密着型店舗が好調な中、都心の店舗は不調でした。今後は、都心の不調は継続する中、これまで好調だった郊外型の店舗が若干弱含む可能性があるため、注意が必要です。

オフィスは都心の物件を抱えるビルF,ジャパンに投資妙味があります。やや郊外の物件を持つREITとの利回りは0.5%程度小さく、通常の利回り格差からすれば前述2銘柄の分配金が8%下落することを織り込んでおり、それは空室率が15%程度に上昇することを指すものです。よって、やや織り込みすぎと思われ、前述2銘柄は買いと判断できます。オフィス全体としては、2023年に大量供給が予定されていることが懸念材料です。

ホテルは今後も軟調な推移が予想されます。一部では固定賃料の減免まではじまっており賃料の増加見通しは当分先のことと思われます。

(週刊エコノミストより引用)

今後の方針

私としては、J-REITには目標とする配分は出来ており、また都心のオフィス関連2銘柄にも投資済みです。

よって、今後はETFを売却して、分配金が手薄な2月・8月に分配金の出るREITへの資金移動を検討します。

Where there is a will, there is a way!

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