オフィス家賃25%下落?J-REIT今後の予測(2021年5月時点)

資産運用

オフィス

オフィスは、J-REITの時価総額の約半分を占め、最大のカテゴリーとなっています。

最近はテレワーク等からオフィス面積の削減が懸念されている様ですが、実際はどうなのでしょうか。

まずは空室率の推移です、リーマンショック後の9.43%から見れば、現在の5.24%は低くは見えます。実際に5.24%という水準はほぼ適正な水準です。一方でコロナ前の空室率2%未満からは上昇していることは事実です。

次に家賃の推移です。やはり空室率の上昇で、足元で家賃が下落する傾向にありますね。

空室率がリーマンショック後の9%近くまで上昇すれば、家賃も16,000円前後と、今から約25%前後調整することも考えられます。

また2023年に向けて供給が増加する見込みであることも懸念されます。

個人的には、企業のテレワーク等への取り組みは中途半端で、また外資の投資が増加する見込みであること、都心へのニーズは底堅いことを考えると、リーマンショック前の水準にまで落ち込むことはないと考えています。

しかし、現状の利回りは既に2~3%台と低くなっており、これからオフィスへの投資を増加させる必要はないと考えます。

住居

東京への人口流入ペースが落ちていますが、未だ減少には転じていないようです。また増加ペースが落ちたのは、外国人の減少、都内の不動産価格高騰を嫌気した人の近郊への流出が主なもので、テレワーク等による大きな動きは見られない様です。

また、家賃ではシングルタイプは横ばい、コンパクトタイプが上昇となっており、全体としては大きな変動は無さそうです。

私としては、利回りは高くないものの現状安定しており、現状程度の投資をキープしたいと思います。

ホテル

外国人観光客は前年比983%程度のマイナスと壊滅的です。しかし、GOTOトラベルキャンペーンの効果により、10月から12月はかなり健闘していることが分かります。足元は再度苦戦していると思われますが、ワクチン接種が普及すれば、徐々に持ち直すことが期待出来ます。

私の保有する銘柄も厳しい状況ですが、今後の回復に期待し、またリスク分散の観点からも現状の投資を維持します。

物流

物流施設へのニーズは、eコマース市場の拡大から堅調に推移すると思われ、今後も分配金が増加すると思われます。

私としても、ややオーバーウェートで見ていきたいと思います。

商業

スーパーマーケット、ドラッグストア、GMS,コンビニは健闘している一方、飲食店(特に居酒屋)、百貨店は厳しい状況となっています。

コロナ後も、しばらくはこの傾向は継続すると思われますし、百貨店については元々ビジネスモデル自体が厳しい状況でした。

私としても、生活に密着した店舗を多く有するREITを厳選して、投資を継続したいと考えます。

まとめ

REITの賃料収入は、全体としては安定して推移すると思われます。

しかし、オフィスの賃料については、リーマンショック後ほどではないにしろ、もう1段の下落の可能性はあると思います。

私のポートフォリオではオフィスは3割弱ですが、今後はこれ以下に抑制していきたいと考えます。

ただし、全体としての投資額は現状維持とします。

Where there is a will, there is a way!

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