J-REIT買い時か?

資産運用

本日の内容

本日は日本の不動産、J-REITについて投稿します。

不動産やJ-REITへ投資している人や、今後投資しようと考えている人や、何に投資してい良いか分からないという人に参考になれば幸いです。

昨日の値動き

昨日の東証REIT指数は、▲0.92%安の1,912ポイントでした。

下げの要因はおそらく米国の長期金利の上昇でしょう。

米国の長期金利は1日で1.8%→1.9%程度と約0.1%上昇しました。

1月初旬から1月下旬にかけて約15%程度経過したときは、長期金利は1.5%→1.8%程度と約0.3%の上昇でした。

ということは長期金利0.1%あたり5%程度の下落だったことになります。

とすれば今回は0.1%で0.92%の下落ですから、米国の長期金利上昇の影響を大分織り込んで落ち着いてきているということでしょうか。

(東証REIT指数の動き)

(米国の10年債金利の動き)

米国金利上昇の織り込み度合い

市場は2022年末の政策金利について、年に6回の利上げをほぼ織り込んでいます。

そして7回以上の利上げも18%程度織り込んでいることから、十分ではないものの一定の織り込みは進んでいると言えます。

そして6月からの量的縮小も一定程度織り込んでいると思われます。

日本の不動産は国際的に安い

本日の日経新聞朝刊の記事では、日本の不動産は国際的に割安であり、外資の資金が流入しているとしています。

コロナ禍で膨らんだ運用資金が、運用場所を求めて日本に押し寄せているのです。

背景には、自国の不動産が既に高いこともあります。

アメリカではREITの利回りが約3%に対して、10年債金利は1.9%、ギャップは1%程度です。

日本は約3.8%に対して、長期金利は0.2%、ギャップは3.6%と差は歴然です。

しかもFRBの金融引き締め方針に対して、日銀は現在の金融緩和を継続する方針なのです。

投資方針は

一定のアセットを日本の不動産に振り分ける意味はあると思います。

しかし、日本は少子高齢化の進行が早く、また天災発生リスクが高いです。

よって過度の集中は避けるべきでしょうか。

REITは現物不動産と異なり値動きは激しいですが、物件を分散出来る上に、プロに運用を任せることが出来るため、分散として不動産に投資したい人には好都合です。

Where there is a will, there is a way!

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