本日の内容
東証REIT指数が続落しています。
一体誰が売っているのでしょうか？
答えはおそらく「地銀」だと思います。
地銀は3月の決算に向け、米国長期金利上昇もあり、利益を確保する方向に動いているのでしょう。
ただ、地銀にとってREITは貴重な高利回りを得られる手段であり、需要が無くなることはない考えます。
よってREITへ投資している人は慌てる必要はないと考えます。
足元の動き
下図はJ-REITの最大規模のETFの動きです。
足元では10％程度価格が下落する中、出来高は限定的となっています。
J-REITは分配金目当てで長期的に投資する人が多いと思われ、普段からさほど売買高は大きくありません。
おそらくは一部の投資家が大きく売っているのではないかと考えられます。
ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信 （1343）チャート
売っているのは誰だ？
下図を見ると、金融機関と外国人が保有金額が多いことが分かります。
個人はたったの7.8％しかありません。
また金融機関のうち多くは信託銀行となっていますが、これは投資信託や年金の保有分と考えられます。よって多くの主体に分散して保有されているものと考えられます。
次に外国人についてですが、アメリカのREITは年初より3％程度下落しています。
しかしその間の日本の10％程度の減少には及びません。
よって外国人が主導してJ-REITを売っているとも考えにくいです。
残るはやはり「地銀」です。
地銀は、地方での融資対象が限られています。
また日銀のマイナス金利政策もあり、利ザヤは減少傾向にあります。
よって一定の利回りが確保できるREITは非常に魅力的なのです。
しかし、コロナショック時にJ-REITは、金融機関同士の売り逃げ合いにより、大きく下落しました。
そこで今回も我先にと売り逃げが起きていることは容易に想像出来ます。
実際に私の元職場でも、コロナショック時に、「逃げ遅れた」と担当者が言っていました。
その担当者からすれば、「今回は逃げ遅れまい、3月に良い決算を出そう」と考えるでしょう。
ですから、利回りを得るために投資している人は、彼らの動きに惑わされる必要はありません。
実際の不動産市況は
実際の不動産市況としては、平均賃料の減少は継続しているものの、空室率は2か月連続で改善しています。
今後空室率改善が継続すれば、平均賃料も下げ止まりに転じるてくることも期待できます。
またREITが保有している様な都心かつグレードの高い物件はより安定しています。
さらには金融緩和で現金流通量が増加していいること、インフレが起き始めていることを鑑みれば、一定の投資をJ-REITに振り分ける意味はありそうです。
最後に
東証REIT指数は下落が継続しています。
しかし売っているのは地銀が中心と考えられ、決算期を過ぎれば落ち着くと考えます。
実際の不動産市況は悪化が鈍化する傾向も見られます。
下がったところでは、一定の投資妙味があると考えています。
Where there is a will, there is a way!
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